Descriere detaliata: Un şantier mare în Floreasca, unde este construită cea mai înaltă clădire din Bucureşti, un altul lângă Politehnică, unde se ridică de asemenea o clădire de birouri lângă cel mai scump mall; se mai construieşte şi în Pipera, dar şi în Piaţa Charles de Gaulle, proiecte mai mici, iar alte dezvoltări stau să înceapă în toamna acestui an; nu mai este exuberanţa din 2007-2008, dar nici îngheţul din ultimii doi ani.
Pe piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti anul trecut a fost anunţat un singur proiect nou, şi anume, prima etapă a parcului de birouri Hermes Business Campus din Pipera, primit cu reticenţă la vremea respectivă inclusiv de către consultanţii imobiliari prezenţi la evenimentul de lansare organizat în Ambasada Belgiei.
În linişte, UniCredit semna cu Bog'Art un contract pentru realizarea unei clădiri de 15 etaje în Piaţa Presei Libere, a cărei construcţie a avansat puternic în acest an, structura metalică fiind ridicată. Până la sfârşitul anului ar trebui montată şi faţada, astfel ca în primăvară banca să îşi poată ocupa noul sediu.
În acest an însă lucrurile au început să avanseze şi pentru alte proiecte - Raiffeisen Evolution şi Strabag au realizat primul rând de piloni ai turnului Sky Tower, AFI Europe lucrează la un imobil de lângă mallul Cotroceni Park, în timp ce Radu Dimofte a început de asemenea lucrările la o clădire de pe Bulevardul Aviatorilor, lângă sediul Leumi.
Până spre sfârşitul acestui an ar putea fi începute şi lucrările la proiectul Ana Tower de lângă hotelul Crowne Plaza, dar şi la Floreasca Park, o dezvoltare realizată pe un teren cumpărat la începutul acestui an de Portland Trust de la omul de afaceri George Becali.
Îşi revine piaţa de birouri?
"Putem vorbi de o criză a dezvoltatorilor în ultimii doi ani, prin prisma faptului că în perioada 2009-2010 au fost începute foarte puţine proiecte, din cauza lipsei finanţării oferite de bănci. Şi în acest moment dezvoltatorii se confruntă cu aceeaşi situaţie - condiţiile mult mai stricte din partea băncilor pentru acordarea unei finanţări noi. Condiţia principală cerută de majoritatea instiţutiilor bancare este preînchirierea proiectului, în procent de minimum 25-30%.
Astfel, dacă dezvoltatorii şi-au securizat acest procent minim de preînchirieri, consider că au şanse mari să obţină finanţarea necesară şi să înceapă construirea de proiecte noi", explică Horaţiu Florescu, preşedintele firmei de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank.
Arhitecţii încă nu "desenează" foarte mult
Poate primii care iau pulsul investitorilor când vine vorba de proiecte noi sunt arhitecţii, concursurile de proiecte având loc înainte de obţinerea autorizaţiilor, finanţărilor sau primelor contracte de închiriere. Din zona aceasta însă aşteptările nu sunt foarte mari în următoarea perioadă, deşi lucrurile sunt uşor mai dezmorţite.
"S-a produs o mutare a investiţiilor dinspre privat către stat, ceea ce anticipam în urmă cu trei ani, dar nu înţeleg de ce într-o ţară cu atâtea energie şi nevoi depindem atât de mult de instrumente financiare. Puteau fi găsite şi alte soluţii pentru dezvoltare, cum au fost cazuri de constructori care au decis să pre ia singuri iniţiativa de a dezvolta proiecte imobiliare, având acces mai uşor la finanţare. Din păcate numărul acesto ra este mic, iar în momentul de faţă consider că piaţa de birouri nu dă semne de revenire", spune arhitectul Călin Negoescu, asociat în cadrul firmei Westfourth Architecture, care a proiectat atât viitorul sediu al UniCredit, cât şi clădirea Ana Tower, proiect dezvoltat de George Copos şi GTC.
Greu de închiriat birouri în Pipera
Cei care au început să construiască speculativ fără a avea semnate contracte cu viitorii chiriaşi nu au avut deocamdată prea mulţi sorţi de izbândă.
"În prezent finalizăm lucrările la fundaţie pentru prima fază cu firma de construcţii Octagon şi suntem în proces de selecţie a antreprenorului pentru restul lucrărilor, astfel că data exactă de finalizare a primei clădiri nu este stabilită, dar ar trebui să fie undeva în prima jumătate a anului 2013. Un prim contract de preînchiriere a fost semnat pentru un spaţiu comercial de la parter şi continuăm negocierile pentru etajele superioare, dar nu putem oferi mai multe detalii în prezent", a declarat şi Paul Lannoye, project manager al Atenor pentru Hermes Business Campus, dezvoltare care va avea într-o primă fază o suprafaţă închiriabilă de 17.000 de metri pătraţi.
Urmează doi ani cu puţine livrări
Gradul de neocupare a clădirilor de birouri din Bucureşti a început uşor să scadă în acest an, către nivelul de 15%, iar în condiţiile în care în decurs de un an nu sunt anunţate noi livrări semnificative de spaţii, suprafaţa disponibilă ar putea continua să scadă.
"Ţinând cont de faptul că în 2011 şi 2012 vom asista la scăderi dramatice ale suprafeţelor noi de spaţii livrate, companiile care vor dori să se relocheze, extindă sau consolideze în 2013 - 2014, vor fi «obligate» să semneze pre- închirieri, pentru ca aceste clădiri să poată fi livrate.
Există posibilitatea ca alte două-trei proiecte de mari dimensiuni, peste 15.000 de metri pătraţi, să fie începute până la sfârşitul anului sau în prima parte a anului viitor, însă aceste proiecte depind de finanţare din partea băncilor, deci implicit de preînchirieri, astfel că nu putem estima o dată exactă de începere a lucrărilor de construire", mai spun consultanţii firmei The Advisers Knight Frank.
Pentru deblocarea anumitor zone, precum Pipera sau vestul Capitalei, proiectele de infrastructură, precum pasajul Basarab sau pasajul Pipera, aflat încă în lucru, vor avea un rol determinant.
Pentru ocuparea celor 300.000 de metri pătraţi de birouri disponibili este necesară însă şi o încredere mai mare din partea companiilor care sunt într-o mare măsură responsabile de crearea locurilor de muncă şi relansarea economiei.
Alte veşti bune în imobiliare
Flanco se mută luna viitoare în proiectul Swan Pipera
Retailerul de electronice şi electrocasnice Flanco, cu vânzări de circa 80 de milioane de euro pe piaţa locală, îşi va muta de luna viitoare sediul central într-un spaţiu de 800 mp din cadrul proiectului de birouri Swan Office & Technology Park, dezvoltat de compania britanică Chayton Capital. Tranzacţia a fost intermediată de către firma de consultanţă imobiliară Colliers International, agentul proiectului cu o suprafaţă închiriabilă de 29.000 mp, dezvoltat în imediata vecinătate a clădirilor Global City din zona Pipera-Tunari. Flanco este al doilea chiriaş al proiectului, după ce firma Ambery Hall a preluat în vara acestui an un spaţiu de 500 mpi pentru amenajarea unui centru de conferinţe şi evenimente private.
"Aceasta este una dintre primele tranzacţii din ultimii doi ani din zona Pipera-Tunari care nu implică relocarea unei companii parte a grupului controlat de proprietarul clădirii de birouri. Datorită îmbunătăţirii infrastructurii din zonă, închirierea de către Flanco a spaţiului din Swan Office and Technology Park anunţă o nouă perioadă cu tranzacţii în Pipera. Cred că în următoarele două luni vor fi semnate alte contracte pentru o suprafaţă de 2.500 de metri pătraţi în Swan", apreciază David Ţiplea, asociat în cadrul departamentului de birouri al Colliers.
Proiectul a implicat o investiţie de circa 50 de milioane de euro, iar chiriile solicitate sunt la nivelul de 11-12 euro/metrul pătrat. În zonă mai sunt însă spaţii disponibile şi în proiectele Twin Towers Barba Center, Global City sau Cubic Center, rata de neocupare din zona Pipera-Nord fiind de circa 25%, peste nivelul mediu al pieţei.
Cel mai bun an din ultimii trei pentru malluri
Toamna acestui an va fi pentru piaţa mallurilor cea mai bună din ultimii trei ani. Şapte proiecte noi cu o suprafaţă închiriabilă de 300.000 mp se vor deschide în Bucureşti şi în ţară. Şapte proiecte comerciale de dimensiuni mari se vor deschide până la finalul acestui an în Arad, Oradea, Craiova, Constanţa, Iaşi, Botoşani şi Bucureşti după ce investitorii din piaţa mallurilor au revenit puternic, atraşi de reluarea planurilor de expansiune ale retailerilor internaţionali.
În primii doi ani de criză dezvoltarea centrelor comerciale s-a oprit brusc, dar pe finalul acestui an se poate vorbi chiar de efervescenţă, ţinând cont că pe piaţă ar urma să fie lansate proiecte cu o suprafaţă închiriabilă de circa 300.000 de metri pătraţi, în urma unor investiţii cumulate de circa jumătate de miliard de euro.
Cele mai mari proiecte vor fi deschise în Craiova, Constanţa şi Iaşi, în timp ce în Bucureşti va fi deschisă prima etapă a parcului comercial Colosseum de pe Şoseaua Chitilei, respectiv magazinele Leroy Merlin şi Carrefour, cu o mică galerie comercială. Criza a provocat închideri de centre comerciale, unele au intrat în insolvenţă sau chiar în faliment.
Acest lucru i-a determinat însă pe dezvoltatorii care merg înainte cu construirea de malluri să lucreze mai mult la procesul de preînchiriere, astfel că majoritatea proiectelor propuse pentru toamna acestui an au deja spaţiile ocupate în proporţie de 80-90% de către retaileri puternici precum Auchan, Carrefour, Cora, Inditex, H&M sau C&A.
Heineken, în discuţii pentru vânzarea fostei fabrici de bere Griviţa
Producătorul de bere Heineken România vrea să renunţe la terenul de 2,7 ha pe care a funcţionat fabrica de bere Griviţa, la intersecţia străzilor Dinicu Golescu şi Şoseaua Orhideelor, unde ar putea fi dezvoltat un proiect imobiliar. "Heineken România este în proces de vânzare a proprietăţii sale imobiliare din Bucureşti, Strada Orhideelor nr. 46. Viitori potenţiali proprietari ai acestui imobil sunt interesaţi desigur de reamenajarea acestei proprietăţi, astfel fiind demarate unele proceduri publice privind dezvoltarea urbanistică", au spus reprezentanţii Heineken.
Fabrica de bere Griviţa a fost închisă de Heineken în 2004, producţia fiind relocată în celelalte centre pe care le avea. Heineken este al doilea mare producător de bere de pe piaţa locală, cu o cifră de afaceri de 221 mil. euro anul trecut şi un profit de 31,5 mil. euro. Din informaţiile de pe site-ul Primăriei Bucureşti reiese că Heineken încearcă să obţină avize pentru realizarea unor clădiri de până la 20 de etaje pe acest teren.
"Heineken România nu are nicio intenţie de a intra în domeniul afacerilor imobiliare. (...) Realizarea acestui potenţial proiect imobiliar este în interesul viitorilor proprietari", au mai spus reprezentanţii Heineken. Zona în care este situată fosta fabrică de bere a devenit mai interesantă odată cu finalizarea Pasajului Basarab, situat în apropiere. Ioana David
Bucureştiul devine "piaţă fierbinte" pentru investitorii imobiliari
Sectorul de retail din Bucureşti se numără printre cele mai atractive din Europa pentru investitorii imobiliari, în condiţiile în care comprimarea randamentelor şi creşterea chiriilor vor duce la o majorare substanţială a capitalului pe termen mediu, potrivit indexului Fair Value realizat de DTZ şi prezentat la sfârşitul lunii august.
Astfel, piaţa de retail din Bucureşti este considerată "fierbinte", clasificare dominată de sectorul de retail şi de birouri din Europa Centrală şi de Est. Moscova este atractivă pentru investitori pe ambele sectoare, în timp ce Bucureştiul şi Praga oferă oportunităţi pe sectorul de retail. România urmează astfel trendul înregistrat în toată Europa, respectiv o creştere a atractivităţii proprietăţilor imobiliare, care însă nu se va traduce neapărat prin majorarea tranzacţiilor imobiliare.
Numărul pieţelor "fierbinţi" din Europa a crescut de la 10 în primul trimestru la 11 în al doilea trimestru, iar 18 pieţe au fost evaluate ca trecând din categoria "reci" la "calde". Numărul pieţelor "reci" a scăzut de la 46 în primele trei luni ale anului la 28 în perioada aprilie-iunie. În primele şase luni, valoarea tranzacţiilor imobiliare din România a depăşit 200 de milioane de euro, dar cea mai mare parte a fost reprezentată de achiziţii de spaţii de birouri.
|