Descriere detaliata: Sectoarele comerciale ale pieţei imobiliare mondiale încep să se stabilizeze. Şi consultanţii locali se arată optimişti, în special pentru sectorul spaţiilor de birouri.
Deşi perspectivele macroeconomice ale României se menţin neclare, companiile de consultanţă identifică semnale de revenire pe anumite segmente ale pieţei imobiliare. Sectorul clădirilor de birouri este cel care beneficiază de cele mai optimiste previziuni la acest capitol. Printre argumentele invocate de consultanţii din domeniu se numără:
1. Cerere în creştere, ofertă în scădere
Potrivit lui Ben Binns, Senior Associate în cadrul King Sturge România, posibilităţile limitate de finanţare din ultimele 18 luni conduc la reechilibrarea balanţei între ofertă şi cerere pe piaţa locală a spaţiilor de birouri. Conform unui raport de piaţă realizat recent de CB Richard Ellis, anul trecut stocul office bucureştean s-a majorat cu 274.000 de metri pătraţi, 75% din acest volum fiind reprezentat de clădiri de clasa A. Acest nivel este comparabil cu rezultatele din anii 2007-2008, însă indică o scădere de 33% faţă de 2009 (cel mai bun an din punctul de vedere al finalizării de noi spaţii office). Pentru anul în curs, estimările indică o scădere a ritmului de creştere al cererii pe acest segment. Potrivit datelor CBRE, în 2011 livrările de noi proiecte vor atinge un nivel foarte scăzut – 135.000 de metri pătraţi, 70% din această suprafaţă fiind reprezentată de spaţii de clasa A.
În contrast cu o ofertă a cărei creştere este mult diminuată în contextul recesiunii, cererea de spaţii office de calitate se înscrie pe un trend crescător. Activitatea totală de închiriere înregistrată în 2010 – peste 250.000 de metri pătraţi – indică o majorare de 48% faţă de anul precedent, conform datelor CBRE. În momentul de faţă, cele mai atractive zone ale Capitalei pentru închiriere sunt: nordul (peste 30% din cerere), centrul (27% din solicitări) şi zona de nord-Pipera (22% din cerere).
2. Rată de neocupare stabilă, cu şanse de scădere
În strânsă corelaţie cu raportul cerere-ofertă se află şi un indicator-cheie pentru segmentul office. În opinia lui Ben Binns, gradul de neocupare a clădirilor din Capitală a început să înregistreze uşoare scăderi în ultima perioadă. Potrivit datelor CBRE, în trimestrul al patrulea din 2010 acest indicator a ajuns la circa 17%, un nivel uşor mai scăzut decât cel înregistrat în trimestrul precedent. Cea mai mare rată de scădere – 19,2% – a fost înregistrată în zona de nord-Pipera, în contextul cererii în creştere resimţite în trimestrul anterior. Reprezentanţii CBRE estimează că gradul de neocupare pentru clădirile de birouri din Bucureşti va continua să se diminueze până la un nivel de 14-15% către sfârşitul acestui an.
3. Chirii în stagnare pe segmentul prime
Un alt factor luat în considerare de analiştii pieţei locale constă în tendinţa de stabilizare a chiriilor pentru clădirile office din Capitală. „După o perioadă de presiune în sensul diminuării chiriilor pentru toate sectoarele de proprietate comercială, există semne că tendinţa de scădere a fost oprită şi nivelurile au început să se stabilizeze”, notează reprezentantul King Sturge într-un raport de piaţă al companiei. Tendinţa de stagnare este vizibilă deocamdată doar la nivelul proprietăţilor office de cea mai bună calitate, care sunt şi cele mai căutate. Pe de altă parte, în cazul imobilelor din zonele secundare, ce dispun de mai puţine facilităţi şi beneficiază de o cerere mai scăzută, declinul continuă. Astfel, potrivit datelor CBRE, în anul 2010, chiria pentru clădirile de birouri de tip prime a rămas stabilă, la aproximativ 19,5 euro pe metru pătrat pe lună. Pe de altă parte, diferenţa dintre costurile de ocupare pentru acest gen de clădiri şi cele pentru spaţiile din zonele secundare sau terţiare ale Bucureştiului s-a adâncit, ajungând şi la un nivel de 45%. Pentru anul în curs, reprezentanţii CBRE estimează că preţurile de închiriere a clădirilor de tip prime nu ar trebui să înregistreze fluctuaţii majore. „Din punctul de vedere al nivelului chiriilor, Bucureştiul se situează mult mai bine comparativ cu alte centre din regiune, precum Belgrad, Zagreb, Sofia, unde acest nivel continuă să scadă”, subliniază Binns.
Livrările reduse, avantaj şi pentru spaţiile industriale şi de retail
Semnale pozitive pentru anul în curs sunt identificate de consultanţii imobiliari şi pentru alte două segmente ale pieţei imobiliare – cel industrial şi cel de al spaţiilor comerciale. „Previzionăm o îmbunătăţire continuă a sectorului spaţiilor de depozitare şi logistice, intrarea unor companii foarte mari pe piaţa din România fiind dovada în acest sens. Piaţa spaţiilor comerciale continuă să beneficieze de pe urma expansiunii internaţionale a unor retaileri mari şi, având în vedere că numărul proiectelor previzionate s-a diminuat considerabil, atenţia rămâne concentrată pe locaţiile premium, de mărime sustenabilă”, explică reprezentantul King Sturge.
|