Descriere detaliata: Să cumperi o companie care deţine terenuri pentru construcţia a 10.000 de apartamente în România nu pare cea mai bună decizie când piaţa este încă îngheţată. Dar când preţul plătit este la un sfert faţă de cel din urmă cu patru ani, parcă investiţia capătă sens. Ce informaţii mai stau în spatele celei mai mari tranzacţii imobiliare din acest an, achiziţia prin care Immofinanz a preluat 70% din Adama pentru 42 mil. euro?
La jumătatea lunii iunie austriecii de la Immofinanz au reuşit să semneze cu Adama contractul de achiziţie a 70% din acţiunile companiei pentru 42 mil. euro, o tranzacţie negociată timp de 18 luni pe axa Nicosia-Viena, dar cu efecte în primul rând în Bucureşti. Investitori imobiliari care au terenuri pentru mii de apartamente în ţară sunt mulţi, dar majoritatea vor să scape de ele. Rareori se găsesc cumpărători. Din acest punct de vedere, achiziţia austriecilor a fost surprinzătoare, dar dacă s-a ajuns la preţul corect, tranzacţia poate deveni un reper, scrie revista Business Construct în numărul care apare astăzi, alături de Ziarul Financiar.
"Am început discuţiile pentru preluarea Adama la începutul anului trecut. Nu-mi amintesc cine a deschis negocierile. Noi încercam să obţinem controlul asupra investiţiilor noastre minoritare transformându-le în pachete deţinute în totalitate şi la adunările acţionarilor am început să analizăm opţiunile. Procesul a durat destul de mult, deoarece discuţiile au fost purtate cu 5-6 acţionari internaţionali, iar negocierile privind preţul au fost de asemenea îndelungate. Tranzacţia a fost semnată pe 16 iunie, în Cipru, în urma unei proceduri complexe", povesteşte Daniel Riedl, membru al board-ului executiv în cadrul fondului austriac de investiţii Immofinanz.
Immofinanz, cel mai mare proprietar de active imobiliare de pe piaţa locală, cu un portofoliu de circa 900 de milioane de euro, este condus în prezent de un consiliu format din trei manageri. Dintre cei trei, Riedl, 42 de ani, este responsabil de sectorul rezidenţial în cadrul companiei austriece şi are un mandat de şase ani, început în 2008.
Dacă Immofinanz este pe piaţa locală cel mai mare proprietar de birouri din Bucureşti, cu un portofoliu de aproape 200.000 de metri pătraţi, şi un jucător de top pe piaţa mallurilor, cu patru proiecte operaţionale în portofoliu, consolidarea poziţiei pe piaţa rezidenţială prin achiziţia Adama pare o decizie firească.
Austriecii nu erau străini de activitatea Adama, companie care, dintre investitorii străini, a realizat cele mai multe apartamente noi pe piaţa locală - aproximativ 1.500 de unităţi în Bucureşti, Ploieşti, Braşov, Bacău şi Iaşi.
În 2007 Immofinanz a intrat în acţionariatul Adama printr-o investiţie de 60 mil. euro, care i-a adus însă la acea vreme o participaţie de doar 25%, care evalua compania la 240 mil. euro. Prin actuala tranzacţie însă, 60 mil. euro este valoarea întregii companii Adama, astfel că se poate spune că faţă de vârf, preţurile terenurilor de pe piaţa locală au scăzut cu 75%.
Ce s-a cumpărat de fapt?
Dintre cele 1.500 de apartamente ridicate de Adama numărul locuinţelor nevândute se ridică la aproximativ 500 de unităţi, în timp ce compania deţine alte 40 de loturi de teren pentru dezvoltări ulterioare, pe care pot fi ridicate circa 13.000 de apartamente, dintre care 10.000 în România. Terenurile de pe piaţa locală au o suprafaţă de circa 47,5 hectare şi sunt situate atât în Bucureşti, în Titan, Pipera sau Pantelimon, dar şi în Arad, Oradea, Timişoara, Bacău şi Braşov.
Spre comparaţie, Immofinanz a plătit acum pentru Adama banii cu care în urmă cu patru-cinci se putea cumpăra doar un teren precum cel al fostei fabrici Tricodava din Capitală, cu o suprafaţă de doar 5,4 hectare.
Adama este o companie care s-a dezvoltat puternic începând cu anul 2006, fondatorii David Flusberg, Dvir Cohen-Hoshen şi Isaac Cohen-Hoshen atrăgând printre acţionari companii precum Tiger Global, Goldman Sachs şi Lehman Brothers.
Acum toţi aceşti acţionari au decis să îşi vândă participaţiile, iar tranzacţia a fost cu atât mai complicată cu cât Lehman Brothers nu mai are angajaţi, după colapsul din toamna anului 2008, astfel că discuţiile au fost purtate cu administratorul judiciar. Tranzacţia a fost semnată la Nicosia, unde sunt înregistrate firmele aflate în spatele Adama, dar mai multe părţi direct implicate şi-au dat acordul pentru tranzacţie "prin corespondenţă". Acum este aşteptată doar decizia Consiliului Concurenţei cu privire la aprobarea tranzacţiei, pentru ca portofoliul imobiliar local al Immofinanz, deja consistent, să cuprindă alte 36 de hectare. Austriecii au avut pentru această tranzacţie trei echipe de consultanţi, due diligence-ul juridic a fost realizat de Clifford Chance Badea, birourile BDO din Bucureşti şi Viena au fost responsabile de auditul fiscal, în timp ce casa de avocatură Stelios Americanos din Nicosia au fost consultanţii tranzacţiei.
Ce se schimbă în cadrul Adama după această tranzacţie, firmă care numără 85 de angajaţi? "Am cumpărat întreaga companie şi vrem să păstrăm actuala structură. Avem o înţelegere cu managementul, iar preşedintele, CEO-ul şi COO-ul vor rămâne în cadrul companiei cel puţin pentru o perioadă de tranziţie de un an. Vom păstra numele Adama. Brandul este o comoară şi o parte importantă din valoarea companiei. După cum ştiţi, nu mai sunt mulţi dezvoltatori rezidenţiali activi în piaţă", mai spune Riedl prin intermediul unei teleconferinţe.
Chiar şi interviul acordat de Immofinanz reprezintă o noutate. Deşi austriecii au luat o poziţie extrem de puternică pe piaţa imobiliară locală în ultimii 5-6 ani, apariţiile publice ale oficialilor companiei sunt extrem de rare. La târgurile internaţionale destinate dezvoltatorilor imobiliari din Cannes, München sau Viena, compania are de regulă standuri, dar până de curând programarea unui interviu era o misiune aproape imposibilă.
În România, singurele apariţii în faţa presei ale reprezentanţilor Immofinanz au fost cele de la deschiderea celor patru malluri deţinute, respectiv Euromall Piteşti, Polus Cluj, Armonia Arad şi Gold Plaza Baia Mare.
Riedl spune că în prezent vine cam o dată pe lună în România, dar după preluarea Adama periodicitatea vizitelor va creşte la 10-15 zile, în condiţiile în care compania intenţionează să păstreze planurile Adama, şi anume de a începe construcţia a două blocuri în Titan pe parcursul acestui an.
700 de apartamente în Titan
Titanul este de altfel cartierul unde Adama se simte cel mai bine. Aici compania a ridicat peste 700 de apartamente în proiectele Armonia, Edenia, Swiss Cottage, Optima şi Titanium, iar în Armonia, Edenia şi Optima compania deţine spaţii şi pentru alte blocuri, care ar putea fi începute pe parcursul următorului an.
Piaţa rezidenţială rămâne însă cea mai afectată la nivelul pieţei imobiliare, în condiţiile în care numărul de tranzacţii rămâne scăzut, iar cumpărătorii se îndreaptă în special spre apartamente ieftine, care pot fi finanţate prin programul Prima casă, unde se pot obţine finanţări la un avans de doar 5%.
De ce a făcut totuşi Immofinanz această achiziţie şi cum vor arăta apartamentele dezvoltate de companie?
"Ştim că este o situaţie dificilă pe piaţa rezidenţială, dar considerăm că este momentul potrivit să facem acest pas. Numărul de apartamente vândute de Adama s-a dublat în ultimele luni, astfel că putem spune că vedem semne de revenire. Vom construi apartamente pentru clasa de mijloc, apartamente mai mici, care să fie accesibile. Nu mă aştept ca preţurile să mai scadă în Bucureşti. Credem că piaţa ne va arăta care sunt preţurile la care vom putea vinde apartamentele."
Adama vindea apartamente cu două camere în Titan la preţuri de circa 55.000-60.000 de euro, cu TVA inclusă, dar problemele mai mari sunt în ceea ce priveşte vânzarea locuinţelor ridicate în oraşele mai mici, precum Ploieşti sau Bacău, unde mai mult de jumătate dintre apartamentele finalizate nu şi-au găsit cumpărător încă.
Achiziţia Adama a fost determinată însă şi de un alt motiv decât cel strict legat de portofoliul de terenuri deţinut de compania israeliană. Immofinanz deţine în România propriile terenuri, 12 la număr, pe care intenţionează să dezvolte, când piaţa o va permite, proiecte de locuinţe.
Dintre acestea, cele mai mari ar fi platformele Rocar şi Ventilatorul din Capitală, destinate unor dezvoltări mixte, dar care sunt blocate în momentul de faţă, ca majoritatea dezvoltărilor grupului austriac.
|
Featured Listings RSS Feed | 
